Un reglamento comunitario tiene sentido para edificios de apartamentos o complejos residenciales que no pertenecen a un único propietario, sino a una comunidad de propietarios. De conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establecida en el artículo 396 del Código Civil, que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de apartamentos entre sí. También es una parte importante de la declaración de división y del reglamento interno y, al igual que la declaración de división, se inscribe en el registro de la propiedad. Es posible realizar cambios en la normativa comunitaria. Sin embargo, sólo se llevan a cabo con decisión unánime de la comunidad de propietarios.
¿Qué es la normativa comunitaria?
Como ya se ha mencionado, la normativa comunitaria se encarga de regular las relaciones entre los propietarios individuales de los apartamentos o urbanizaciones y que se deben ser cumplidas por todos vecinos (arrendatarios e inquilinos fijos y vacacionales incluidos). El contenido puede ser determinado por los propios propietarios, aunque, por supuesto, se deben tener en cuenta los conceptos básicos de la LPH. Sin embargo, al redactar dichos estatutos también se pueden determinar normas que se desvíen de la ley. Dado que las circunstancias de cada complejo residencial son diferentes y los propietarios pueden vivir en modelos de vivienda completamente diferentes y novedosos (ejemplo: casas multigeneracionales equipadas con una cocina compartida donde todos los residentes cocinan), tiene sentido que haya una cierta cantidad de margen de maniobra aquí.
Aparte de eso, el contenido de la normativa comunitaria debería, por supuesto, basarse en la LPH. Sin embargo, para que un conjunto residencial se gestione correctamente, existen las denominadas disposiciones esenciales que siempre deben tenerse en cuenta.
Si te unes como nuevo propietario a una comunidad de propietarios existente porque has comprado (o heredado) el apartamento correspondiente, las normas comunitarias vigentes serán vinculantes para ti. ¡Esto también se aplica si aún no los has leído al firmar el contrato de compra (o al heredar la propiedad)!
Contenido de la Normativa Comunitaria
Los propietarios de los apartamentos regulan en la normativa comunitaria las siguientes materias:
- Uso del conjunto residencial.
- Uso de bienes comunes y separados.
- Distribución de costos (comunales) (pagos domésticos).
- Reservas de mantenimiento.
- Distribución de los derechos de voto dentro de la comunidad de propietarios.
- Nombramiento de un administrador.
- Normas que se desvían de la LPH, que normalmente es obligatoria.
Si se vende la propiedad del condominio, un nuevo propietario se une a la asociación de condominios. Las disposiciones vigentes también se aplicarán al sucesor legal.
Es bueno saberlo: Antes de comprar un condominio, infórmate detalladamente sobre la comunidad y las reglas de la casa. Aquí se determina, entre otras cosas, el tratamiento de los siguientes temas:
- Reglas para tener mascotas (esto también puede estar completamente prohibido).
- Refacción.
- Prohibición de actividades comerciales u otras actividades profesionales.
- Otras obligaciones y normativas (basura, separación de residuos, cochecitos en el pasillo, uso del jardín, barbacoas, fiestas, música, música de la casa, etc.)
¿Se puede cambiar la norma comunitaria?
Por supuesto, la normativa comunitaria puede modificarse según la LPH. Sin embargo, esto requiere una decisión unánime de la junta de propietarios, lo que puede resultar difícil en las grandes asociaciones de propietarios. Si sólo un propietario se opone o se abstiene de votar, la versión original del reglamento comunitario sigue en vigor. Este enfoque también se aplica cuando se trata de ampliar la regulación para incluir nuevas regulaciones. Como parte de la declaración de división, es necesaria una nueva inscripción en el registro de la propiedad para cambiar la normativa comunitaria.
Los expertos en administración de fincas Adminfinca advierten: Si la información de la normativa comunitaria no coincide con la de la declaración de división, el contenido de la normativa comunitaria y de la LPH tienen (desde un punto de vista legal) prioridad sobre la declaración de división. Esto puede ser muy importante en las disputas.
¿Cómo se puede reconocer un norma comunitaria perfecta?
Por supuesto, como propietario de una vivienda sin experiencia, puede resultarte difícil reconocer si una norma comunitaria es perfecta o no. En principio, sin embargo, siempre tiene sentido tomarse el tiempo para trabajar tranquilamente en las normas comunitarias. De esta forma, todos los derechos y obligaciones suelen quedar claros sin mayores problemas.
Si se respetan los siguientes puntos, el orden comunitario es generalmente impecable:
- Se tienen en cuenta todas las particularidades de la propiedad compartida.
- Los intereses de la comunidad de propietarios en su conjunto son el centro de atención.
- Las normas de la casa se basan fundamentalmente en el principio de consideración.
- Las normas se refieren principalmente a la propiedad comunitaria.
- El uso de la propiedad especial no se limita innecesariamente.
Es bueno saberlo: aquí ya hemos explicado brevemente los términos más importantes sobre los diferentes tipos de propiedad .
Asegúrate de que las reglas de la casa no te impongan deberes adicionales, como trabajos de limpieza. Puedes hacerlo, pero sólo de forma voluntaria. Sin embargo, es legal estipular el pago de tasas de la vivienda o gravámenes especiales.
¿Es absolutamente necesaria una normativa comunitaria?
No existe ningún requisito legal que exija que una comunidad de propietarios tenga una normativa comunitaria. Estas regulaciones a menudo no existen, especialmente en las comunidades que se fundaron en los años 1960 y 1970. En aquella época, las asociaciones de propietarios estaban todavía en su infancia y no todos los ámbitos estaban definidos y formulados. Además, incluso los complejos de apartamentos muy pequeños a menudo no cuentan con normas comunitarias. Si no existe normativa comunitaria, se utiliza el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal en su versión más vigente.
